Los edificios inacabados, que formaban un complejo llamado Sunshine City II, habían permanecido vacíos desde 2013 después de que un desarrollador se quedara sin dinero y otro encontrara defectos en los trabajos de construcción. "Esta cicatriz urbana que se mantuvo durante casi 10 años finalmente ha dado un paso clave hacia la restauración", dijo un artículo en el diario oficial Kunming Daily después de la demolición.

Tales "cicatrices urbanas" son comunes en toda China, donde Evergrande, la compañía inmobiliaria más endeudada del mundo, está sufriendo una crisis de liquidez que podría resultar terminal. La crisis en la compañía, que hace tan solo dos años se clasificó como la acción inmobiliaria más valiosa del mundo, destaca tanto la velocidad a la que las fortunas corporativas pueden desmoronarse como las profundas fallas en el modelo de crecimiento de China.

Evergrande, a pesar de todo el gran drama de su colapso, es simplemente el síntoma de un problema mucho mayor. El vasto sector inmobiliario de China, que contribuye con el 29 por ciento del producto interno bruto del país, está tan sobreconstruido que amenaza con renunciar a su papel de larga data como principal impulsor del crecimiento económico chino y, en cambio, convertirse en un lastre para él.

Hay suficientes propiedades vacías en China para albergar a más de 90 millones de personas, dice Logan Wright, director de Rhodium Group, una consultora con sede en Hong Kong. Para poner eso en perspectiva: hay cinco países del G7 (Francia, Alemania, Italia, el Reino Unido y Canadá) que podrían acomodar a toda su población en esos apartamentos chinos vacíos con espacio de sobra.

El tamaño promedio de un hogar en China es de poco más de tres personas. "Estimamos que el inventario de viviendas existentes pero no vendidas está en el rango de 3 mil millones de metros cuadrados, lo que es suficiente para albergar a 30 millones de familias, de manera conservadora", dice Wright, explicando sus cálculos.

El exceso de oferta ha sido un problema durante varios años. Lo que cambió es que el año pasado China decidió que el problema se había vuelto tan crónico que necesitaba abordarlo con firmeza. El presidente Xi Jinping también se había quedado sin paciencia con los excesos del sector inmobiliario, dicen los observadores, y Beijing formuló "tres líneas rojas" para reducir los niveles de deuda en el sector. Evergrande está demostrando ser la primera gran víctima. Si bien el miércoles dijo que cumpliría con sus obligaciones de pago por un bono nacional, un gran punto crítico llega el jueves cuando Evergrande necesita hacer un pago de intereses sobre un bono en dólares estadounidenses.

A medida que la compañía se tambalea, su perdición plantea una pregunta fundamental para la segunda economía más grande del mundo: ¿el modelo de crecimiento impulsado por la propiedad de China, la locomotora más poderosa de la economía global, se ha quedado sin carretera?

Sí, dice Leland Miller, director ejecutivo de China Beige Book, una consultora que analiza la economía a través de datos patentados. "El liderazgo en Beijing ha estado más preocupado por el crecimiento chino que nadie en Occidente.

"Hay un reconocimiento de que el viejo libro de jugadas de construir, construir, construir ya no funciona y que en realidad se está volviendo peligroso. El liderazgo ahora parece estar pensando que no puede esperar más para cambiar el modelo de crecimiento", dice Miller.

Ting Lu, economista jefe de China en el banco de inversión Nomura, dice que no espera que los problemas de Evergrande desencadenen un colapso económico. Pero cree que los intentos de Beijing de pasar de un modelo de crecimiento a otro podrían deprimir significativamente el crecimiento anual en los próximos años.

"Es poco probable que haya una parada repentina", dice Lu. "Pero creo que la tasa de crecimiento potencial [anual] de China caerá al 4 por ciento o incluso más bajo entre 2025 y 2030".

Wright dice que el sector inmobiliario se está convirtiendo en una amenaza para la estabilidad financiera, económica y social, ya que ha provocado protestas en varias ciudades. "Es muy difícil proporcionar una narrativa convincente de que el crecimiento potencial de China superará el 4 por ciento en la próxima década", agrega Wright.

Miller se hace eco de ese sentimiento. "Estamos listos para una montaña rusa en la política y en el crecimiento económico", dice. "No me sorprendería si dentro de una década el crecimiento del PIB fuera del 1 o 2 por ciento".

Si tales proyecciones resultan correctas, el "milagro" del crecimiento chino está en peligro. En la década de 2000 a 2009, el crecimiento del PIB de China promedió el 10,4 por ciento anual. Este desempeño estelar disminuyó durante la década de 2010 a 2019, pero el PIB anual aún creció en un promedio de 7.68 por ciento.

Cualquier caída en el crecimiento se sentiría rápidamente en todo el mundo. China ha sido durante mucho tiempo el mayor motor de la prosperidad mundial, contribuyendo con el 28 por ciento del crecimiento del PIB en todo el mundo de 2013 a 2018, más del doble de la proporción de Estados Unidos, según un estudio del FMI.

"Incluso si China evita una crisis aguda y repentina", dice Jonas Goltermann de Capital Economics, una firma de investigación, "sus perspectivas a mediano plazo son mucho peores de lo que generalmente se reconoce".

Los riesgos que surgen de la saga Evergrande abarcan tanto el contagio financiero, especialmente en el mercado de bonos en dólares estadounidenses, como la perspectiva de que un sector inmobiliario en desbanquecer golpee algunos de los órganos vitales de la economía china, lo que podría deprimir el crecimiento del PIB en los años venideros.

Las consecuencias de la crisis ya son considerables. El desplome del precio de las acciones de Evergrande ha reducido la capitalización de mercado de la compañía de 41.000 millones de dólares el año pasado a unos 3.700 millones de dólares ahora. Y las preocupaciones sobre su posible colapso provocaron una venta masiva de los mercados globales esta semana. Unas 80.000 personas en China que tienen alrededor de Rmb40 mil millones en los productos de gestión de patrimonio de la compañía están esperando nerviosamente para ver si Evergrande cumplirá con las obligaciones de pago. Los tenedores de bonos offshore se están preparando para un incumplimiento, tal vez tan pronto como el jueves, con un bono que debe pagar intereses que cotizan en alrededor del 30 por ciento de su valor nominal.

Pero los impactos potencialmente más duraderos se derivan de la caída más amplia en el mercado inmobiliario de China. Está claro que el sector inmobiliario está en picada, con ventas en 52 grandes ciudades que bajaron un 16 por ciento en la primera quincena de septiembre interanual, extendiendo una disminución del 20 por ciento en agosto, según datos oficiales.

Una tendencia aún más importante para la economía política de China es el colapso de las ventas de tierras por parte de los gobiernos locales, que cayeron un 90 por ciento interanual en los primeros 12 días de septiembre, según muestran las cifras oficiales. Tales ventas de tierras generan alrededor de un tercio de los ingresos del gobierno local, que a su vez se utilizan para ayudar a pagar el capital y los intereses de unos $ 8.4tn en deuda emitida por varios miles de vehículos de financiamiento del gobierno local. Los LGFV actúan como una dinamo a menudo invisible para la economía en general; recaudan capital a través de la emisión de bonos que luego se utilizan para financiar vastos proyectos de infraestructura.

Esta capacidad cada vez menor de los gobiernos locales para recaudar fondos para gastar en infraestructura tiene el potencial de deprimir considerablemente el crecimiento chino. La inversión en activos fijos, que el año pasado ascendió a 51,9 millones de Rmb (8.000 millones de dólares), constituye el 43 por ciento del PIB.

La angustia ya es evidente en un mercado de bonos en dólares estadounidenses, donde se negocian unos 221.000 millones de dólares en deuda recaudada por varios cientos de promotores inmobiliarios chinos. Grandes partes del mercado tienen actualmente un precio por defecto. "Un 16 por ciento del mercado cotiza a rendimientos de más del 30 por ciento y el 11 por ciento del mercado cotiza a rendimientos de más del 50 por ciento", dice Wright.

En última instancia, el destino de tales bonos, y casi todas las demás ramificaciones del malestar en la propiedad china, depende de Beijing. El estado chino posee casi todas las grandes instituciones financieras del país, lo que significa que si Beijing les ordena rescatar a Evergrande u otras compañías inmobiliarias en dificultades, seguirán las órdenes.

En algunos mercados extranjeros, la idea de que la angustia de Evergrande puede presagiar un "momento Lehman", recordando el caos que siguió al colapso del banco de inversión estadounidense Lehman Brothers hace 13 años, ha ganado fuerza. Pero dada la influencia y los intereses creados de Beijing, la analogía no encaja fácilmente.

"A menos que los reguladores de China administren seriamente mal la situación, una crisis sistémica en el sector financiero del país no está en las cartas", dice He Wei, analista de Gavekal, una compañía de investigación.

De hecho, la principal causa de la crisis de Evergrande y la recesión en el sector inmobiliario en general es el propio Beijing. Las "tres líneas rojas" que el gobierno de Xi anunció el año pasado estipulan que los desarrolladores deben mantener los niveles de deuda dentro de límites razonables.

Concretamente, dice que la relación entre los pasivos y los activos debe ser inferior al 70 por ciento, la relación entre la deuda neta y el capital debe ser inferior al 100 por ciento y la relación entre el efectivo y la deuda a corto plazo debe ser de al menos el 100 por ciento. En junio, Evergrande estaba fallando en las tres métricas y, por lo tanto, se le prohibió aumentar la deuda adicional, lo que desencadenó su crisis actual.

"Prosperidad común"

Si es cierto que Beijing es la causa principal de la situación de Evergrande, entonces es lógico pensar que puede poner fin a la actual crisis del mercado quitando el pie de la garganta del sector inmobiliario.

Pero las profundas fuerzas estructurales en la economía han convencido a los responsables políticos de China de que la propiedad ya no puede ser un dinamo confiable para el crecimiento económico sostenible, dicen los analistas. Esto no se debe solo a la famosa frase de Xi de que "las casas son para vivir, no para especular", hecha en un discurso de 2017.

Por un lado, el panorama de la demanda ha cambiado por completo desde cuando Beijing impulsó reformas de libre mercado a fines de la década de 1990 que iniciaron el mayor auge inmobiliario en la historia de la humanidad.

La población de China apenas está creciendo. En 2020, solo nacieron 12 millones de bebés, frente a los 14,65 millones del año anterior en un país de 1.400 millones de euros. Es muy posible que la tendencia se acentue en el próximo decenio, ya que el número de mujeres en edad fértil máxima —entre los 22 y los 35 años— se espera que disminuya en más del 30%.

Algunos expertos predicen que la tasa de natalidad podría caer por debajo de los 10 millones al año, lo que arrojaría a la población de China a un declive absoluto y disminuiría aún más la demanda de propiedades.

Houze Song, analista del grupo de expertos MacroPolo, con sede en Chicago, dice que la situación se ve exacerbada por el fenómeno de la "reducción de las ciudades". Después de alrededor de tres décadas durante las cuales cientos de millones de personas abandonaron sus aldeas rurales para establecerse en las ciudades, la mayor migración en la historia de la humanidad ahora se ha reducido a un goteo.

Alrededor de tres cuartas partes de las ciudades en China están en declive de población, dice Song. "Dentro de una década, incluso suponiendo que algunas personas se vayan a ciudades en crecimiento, más de 600 millones de ciudadanos chinos seguirán viviendo en ciudades cada vez más pequeñas".

China se enfrenta a una transición arriesgada. Está comenzando a cambiar su modelo de crecimiento de una dependencia excesiva de los bienes raíces a motores de crecimiento más preferidos, como la fabricación de alta tecnología y el despliegue de tecnologías verdes, dicen los analistas.

Una vez más, el ímpetu proviene de Xi. Una lista de ocho prioridades publicada tras una reunión de planificación económica a fines de 2020 no solo denunció la "expansión desordenada del capital", entendida como código para la especulación en la propiedad, sino que también abogó por la innovación tecnológica y la búsqueda de la neutralidad de carbono.

Tal transición puede tardar varios años en lograrse, dicen los analistas. Pero está claro por las recientes exhortaciones de Xi sobre la necesidad de que China siga la "prosperidad común" que él es serio. La propensión de los bienes raíces a saltar de valor en áreas codiciadas mientras permanecen poco cocinados en distritos de bajos alquileres ha sido culpada por ampliar la brecha de desigualdad entre ricos y pobres.

"El eslogan de 'prosperidad común' es un cambio narrativo que allana el camino para un cambio en el modelo de crecimiento", dice Miller. "Aclara que una caída en el crecimiento del PIB no es un fracaso para el Partido Comunista Chino".

Sin embargo, la gente común en toda China está sufriendo el dolor de la crisis del mercado inmobiliario del país. Xu, de 36 años, que pidió no ser identificado completamente, vive en la ciudad central de Xinyang y trabaja como secretaria en una fábrica local. Su madre compró un producto de inversión de alto rendimiento de Evergrande para ayudar a cubrir las facturas médicas de su cáncer de pulmón en etapa tardía.

Pero los rendimientos prometidos del 7,5 por ciento de la inversión, que costaron Rmb200.000, no se han materializado. En cambio, Evergrande se niega a pagar ya que conserva efectivo para evitar incumplimientos potencialmente enormes.

"Mis padres han puesto todo lo que tienen en Evergrande", dice Xu. "Esto ya no es solo un problema económico", agrega, "este es absolutamente un gran problema social. Habrá graves consecuencias si el problema no se resuelve adecuadamente.

Informe de Thomas Hale en Hong Kong